Як рынак нерухомасці Гродна перажыў першы месяц з пачатку «спецыяльнай ваеннай аперацыі» ва Украіне

«У першы дзень пасля пачатку расійскай „ваеннай спецаперацыі“ ва Украіне 5 пакупнікоў нерухомасці адмовіліся ад пакупкі. На працягу наступных пяці дзён мы „страцілі“ яшчэ 7 угодаў, пры чым па іх былі аформлены пагадненні пра задатак. Ініцыятарамі ва ўсіх выпадках выступалі пакупнікі. Нават нягледзячы на тое, што паводле правіл задатку яны гублялі грошы». Пра попыт на жылую і камерцыйную нерухомасць для Hrodna.life распавёў рыэлтар Уладзімір Пыльскі, заснавальнік ТАА «Крама нерухомасці».

Угоды скасоўваліся, цэны пайшлі ўніз

Хтосьці перадумаў купляць і задумаўся пра пераезд у іншую краіну. Другія пакупнікі вырашылі «паставіць на паўзу» і паглядзець, як далей будуць развівацца падзеі ў Беларусі і ў суседніх краінах. Трэція чакалі рэзкага зніжэння коштаў і моцна гандляваліся, але прадаўцы не гатовыя на вялікае зніжэнне. Чацвёртым лізінгавая арганізацыя адмовіла ў фінансаванні «да канца сакавіка». Разам «развалілася» 12 угодаў за тыдзень.

Па аб’ектах нерухомасці ў продажы рэзка зменшылася колькасць тэлефанаванняў, праглядаў. Як вынік, кошты на нерухомасць пайшлі ўніз. Прыкладна на 5−10%.

Настрой палепшыўся — выраслі продажы новабудоўляў

Зараз мы назіраем, што настрой у пакупнікоў палепшыўся. Тэлефанаванні, паказы, угоды куплі-продажу кватэр актываваліся. Асабліва добра распрадаліся новабудоўлі «Гроднажылбуда» на рэзкім падаражэнні долара. Як вынік, у сакавіку было прададзена 143 кватэры, што вышэй за паказнік студзеня (116 кватэр) і лютага (119 кватэр). Пры гэтым у сакавіку сярэдняя цана за «квадрат» паменшылася да 606 долараў ЗША (у студзені - 629, у лютым — 622).

Пачасціліся выпадкі куплі кватэр і дамоў нерэзідэнтамі Рэспублікі Беларусь. Напрыклад, за сакавік у «Краме нерухомасці» рэальнымі і патэнцыйнымі пакупнікамі сталі тыя, хто стала жыве ў Расіі, Казахстане, Польшчы, ЗША, Ізраілі, Германіі і Швецыі. Звяртаем увагу на неабходнасць рэгістраваць валютныя дамовы паміж рэзідэнтам і нерэзідэнтам (у тым ліку і ў беларускіх рублях) на партале Нацыянальнага Банка Рэспублікі Беларусь.

Камерцыйнай нерухомасці купляюць мала, будоўлі прыпыняюцца

Па продажах камерцыйнай нерухомасці рынак пасіўны. Тэлефанаванняў, паказаў, продажаў вельмі мала. Усяго за месяц у горадзе было прыкладна 20 такіх угодаў. Самы дарагі будынак прададзены акруглена за 973 тысячы долараў - будынак банка на вул. Міцкевіча. Самая дарагая цана «квадрата» — $ 1095 долараў за кв. м. — зафіксавана за куплю аб’екта стрыт-рытэйла, размешчанага на першым паверсе з асобным уваходам на вул. Курчатова, 27, агульнай плошчай 77 кв. м.

Некаторыя нашы кліенты-забудоўшчыкі з-за непрадказальнай сітуацыі ў свеце, падаражэння будаўнічых матэрыялаў, патаннення беларускага рубля да даляра прыпынілі будаўніцтва адміністрацыйна-гандлёвых будынкаў. Некаторыя кліенты адмовіліся ад ідэі пабудаваць аб’екты і гатовыя прадаць зямельныя надзелы (а дакладней права арэнды) у гістарычным цэнтры Гродна.

Для ахвочых пабудаваць свой будынак у цэнтры горада ёсць два варыянты:

• надзел з зацверджаным праектам на вул. Малой Троіцкай, 6,
• другі варыянт — эксклюзіўны, яго няма ў публічнай рэкламе. Інфармацыю можна атрыміаць па запыце на нумар +375 (29) 8 858 241.

У якую нерухомасць лепш інвеставаць?

Мой самы любімы від нерухомасці для інвестыцый — аб’екты стрыт-рытэйла. Гэта невялікія памяшканні на першым паверсе, па 30−50 кв.м. У іх асобны ўваход і ёсць свой санвузел. Гэта могуць быць кватэры на першым паверсе пад вывядзенне ў нежылы фонд.

Як рыэлтар я прадаў ўжо дзесяткі такіх аб’ектаў і сам інвестую ў іх. Пры куплі камерцыйнай нерухомасці важны тэрмін акупнасці. Да 10 гадоў - гэта добры паказнік, а ідэальны — да 8 гадоў.

З пераводам кватэр на першым паверсе ў камерцыйнае прызначэнне крыху больш складана. Па-першае, тэрмін пераводу да поўнай здачы ў эксплуатацыю аб’екта лепш за ўсё закладваць год. Выдаткі з рамонтам — 250−300 долараў на квадратны метр. Аднак ёсць рызыкі не атрымаць дазволу на перавод ад мясцовага выканкама або ўвязацца ў адміністрацыйныя або судовыя спрэчкі з суседзямі.

Зараз найлепшыя арандатары для невялікіх памяшканняў - гэта аптэкі. Для вялікіх — гандлёвыя сеткавікі з фіксаванай арэнднай стаўкай. У сакавіку я падабраў арандатара — вядомую гандлёвую сетку — на памяшканне плошчай прыкладна 860 кв.м. па стаўцы 2% ад тавараабароту, але не менш за 6 еўра за кв. м. без ПДВ.

Якія асноўныя правілы выбару стрыт-рытэйла?

Ёсць тры залатыя правілы выбару стрыт-рытэйла: лакацыя, лакацыя і яшчэ раз лакацыя. Трэба шукаць месца, дзе добры пешаходны і аўтамабільны трафік. У ідэале — кутні будынак, пажадана на рэгуляваным скрыжаванні, каб з усіх бакоў можна было размясціць рэкламу. У чаканні патрэбнага сігналу святлафора ў пешаходаў і кіроўцаў будзе больш часу звярнуць увагу на шыльду будынка.

Падбіраючы офіс або любое іншае месца для камерцыі, звяртайце ўвагу на тое, што знаходзіцца побач. Лепш за ўсё, каб паблізу не было другаснай рэкламы, а ваша шыльда была самай вялікай і яркай.

Лепш памяшканні з безбар’ерным асобным уваходам, без лесвіцы. Мой знаёмы, уладальнік сеткі кавярняў ва Украіне, кажа, што кожная прыступка памяншае рэнтабельнасць установы.

На што варта звярнуць увагу пры выбары такога памяшкання?

Вялікая зручная паркоўка, прыпынкі транспарту паблізу. Плюсам будуць вялікія панарамныя вокны, высокія столі, оптавалакно, кандыцыянер, свой санвузел. Да ключавых момантаў таксама варта аднесці ахоўную і пажарную бяспеку.

Продаж гатовага бізнесу

Ва ўмовах санкцый, забароны на экспарт многіх харчовых тавараў, сур’ёзнага пашкоджання вытворчай інфраструктуры ва Украіне, вытворчасць прадуктаў харчавання набыла стратэгічна важнае значэнне.

Прадаю як бізнес дзейны прыватны міні-мясакамбінат у Гродзенскім раёне, у тым ліку капітальныя будынкі, якія належаць яму, абсталяванне для выпуску прадукцыі шырокага асартыменту, сертыфікаты, дазвольная дакументацыя і т. д.

На бягучы момант пройдзены стартава-тэставы рэжым, сфарміраваны штат супрацоўнікаў, кліенцкая база і пастаўка сыравіны. Праектная магутнасць вытворчага ўчастка — 100 тон у месяц, і магчымасць адначасовага захоўвання сыравіны і прадукцыі да 600 тон. Таксама атрымана дазвольная дакументацыя, якая дазваляе павялічыць вытворчую магутнасць у два разы.

У сакавіку 2020 года прадпрыемства сертыфікавана па сістэме НАССР. Гэта дасць магчымасць яму быць атэставаным на пастаўку прадукцыі ў краіны ЕАЭС. Згодна з дазвольнай дакументацыяй зыходнай сыравінай для перапрацоўкі з’яўляецца: свініна, ялавічына, бараніна і мяса птушкі. Прадпрыемства зарэгістравана ў Рэспубліканскім рэестры вытворцаў пад нумарам 40 436. Гэта дае права на атрыманне квот па завозу сыравіны з краін ЕС.

Дадатковая інфармацыя па тэлефоне +375 29 8 858 241 (Viber, Whatsapp, Telegram).