Рынак вырашае: разбіраемся з парадоксамі рынку нерухомасці ў Беларусі

Нерухомасць — недасяжная мара, выгаднае ўкладанне ці прыбытковы бізнес? Для розных людзей — па-рознаму. Для эканамістаў нерухомасць можа быць увогуле аб’ектам даследаванняў, бо па гэтым рынку звычайна бачна, што адбываецца ў грамадстве. Але беларускі рынак жытла мае свае парадоксы. Напрыклад, ёсць попыт на кватэры і катэджы, якія каштуюць сотні тысяч долараў, пры сярэднім заробку крыху больш за $ 500. Або пасля 2020 і 2022 гадоў беларусы ўсё яшчэ купляюць кватэры ў Беларусі, а не прыглядаюцца да нерухомасці ў бліжэйшым замежжы. Пра гэтыя і не толькі парадоксы ў падкасце «Утульны горад» расказала Лізавета з Менскай урбаністычнай платформы.

Слухайце размову пра мясцовыя рынкі нерухомасці цалкам у аўдыёверсіі або чытайце асноўныя тэзісы ў вялікім скароце ніжэй.

Што такое рынак нерухомасці?

Рынак нерухомасці - гэта сфера эканомікі, дзе адбываецца гандаль і арэнда нерухомасці. Нерухомасць — гэта і зямельныя ўчасткі, і дамы, і кватэры, і нежылыя памяшканні, як офісы ці склады. У гэтым выпуску падкаста «Утульны горад» размова ішла менавіта пра жытло.

На рынку жытла шмат розных актараў: пакупнікі, прадаўцы, заканадаўцы, архітэктары, будаўнікі, рыэлтары, маркетолагі. Цэны на рынку вызначаюцца праз баланс попыту і прапановы, а на попыт і прапанову, у сваю чаргу, уплываюць самыя розныя, часам невідавочныя фактары. Ад часу да часу цэны на рынку жытла паводзяць сябе абсалютна непрадказальна.

Попыт застаецца і прапанова не змяншаецца

Гістарычнага піку цэны жытла ў Беларусі дасягнулі ў 2015 годзе. Цяпер жа квадратны метр ва ўсіх гарадах і вёсках каштуе меней, але мы не назіраем абвалу цэн пасля падзей 2020 і 2022 года. Унутраная міграцыя, калі людзі пераязджаюць з малых гарадоў у вялікія, засталася. Таму попыт на кватэры ўсё яшчэ ёсць. Да таго ж, ва ўмовах, калі нічога нельга планаваць, і грошы могуць абясцэніцца, людзям падаецца, што ўкласці іх у кватэру — прыстойны варыянт. Са значным ускладненнем выезду за мяжу, варыянтаў з укладаннем грошай недзе па-за межамі Беларусі стала меней. Таму попыт на кватэры не падае.

З іншага боку, эміграцыя працягваецца. Калі людзі з’яджаюць, яны абсалютна заканамерна хочуць пазбавіцца ад жытла ў Беларусі. Яны прадаюць свае кватэры і дамы — так забяспечваецца прапанова. То бок, беларускі рынак жытла, нягледзячы на ўсе абставіны пакуль застаецца стабільным.

Дзе лепей жытло: у Беларусі ці на Захадзе?

Адказ на гэтае пытанне не такі відавочны, як магло б падавацца.

Беларускі мінімум у кватэры гэта асобныя кухня, пакой, санвузел і балкон. Проста за кошт таго, што гэта ўсё мусяць быць асобныя памяшканні, беларускія кватэры даволі прасторныя. А ў краінах Еўрапейскага Саюза вельмі распаўсюджаныя кватэры-студыі агульнай плошчай 16 квадратных метраў.

Нават тыповыя панэльныя дамы, якія выглядаюць аднолькавымі, што ў Беларусі, што ў Літве, насамрэч — не аднолькавыя. Паколькі ў Беларусі і ў Літве былі розныя будаўнічыя камбінаты, якія вызначалі памеры кватэр, у выніку сярэдняя беларуская хрушчоўка ці брэжнеўка большая за падобную літоўскую.

Хочацца зрабіць выснову, што жытло ў Беларусі больш камфортнае для жыцця. Аднак тут варта разумець, што калі чалавек не можа сабе дазволіць кватэру на ўмоўныя 32 квадратныя метры, то яму застаецца толькі не мець ва ўласнасці ніякай. У краінах, дзе прадаюцца кватэры плошчай 16 квадратных метраў, ёсць большая разнастайнасць для патэнцыйных пакупнікоў.

Рынак арэнды: чым адрозніваюцца гарады адзін ад аднаго

Акрамя опцыі «набыць кватэру» у спажыўцоў ёсць яшчэ опцыя «здымаць кватэру». Цэны на арэнду таксама розныя ў розных краінах і гарадах.

У вялікім горадзе Мінску, напрыклад, важную ролю адыгрывае аддаленасць ад цэнтру. У больш кампактным Гродне карэляцыя паміж коштам арэнды і месцам знаходжання значна меншая. У Гродне асноўную ролю адыгрывае рамонт і мэбля. Аднак і тут гродзенскі рынак значна адрозніваецца ад нейкага іншага.

Калі новыя кватэры ў Літве ці ў Польшчы выглядаюць як карцінкі з каталога ІКЕА, гродзенскія кватэры да ІКЕА звычайна мала падобныя. Лізавета з Менскай урбаністычнай платформы кажа, што не варта вінаваціць гродзенцаў у адсутнасці густу з-за канапы леапардавай афарбоўкі на фоне шпалераў з матылькамі.

Насамрэч, у дзяржаўных крамах складана знайсці нешта больш прыгожае, а найбольш даступная для гродзенцаў мэбля — нешта кшталту прадукцыі «Пінскдрэў», дзе захоўваюцца савецкія традыцыі ў дызайне мэблі.

Каб гродзенцам прыдбаць больш-менш прыстойную мэблю і зрабіць прыгожы рамонт, даводзіцца шукаць мясцовых бізнесоўцаў і звяртацца да іх.