Іпатэка будзе таннай, як у Еўропе? Што змяніў новы ўказ прэзідэнта

Беларусы часта наракаюць, што ў краіне няма даступных крэдытаў на жыллё. Гэта справядліва, бо ў Еўропе і ЗША іпатэка выдаецца пад 1−3% у год, а ў нас нават у лепшыя часы стаўка не апускалася ніжэй за 12%. Але такому становішчу спраў мы шмат у чым абавязаныя сацыяльнай накіраванасці беларускай дзяржавы, у законах якога не было выразнага механізму высялення неплацельшчыкаў з іпатэчных кватэр. 16 красавіка Прэзідэнт падпісаў новы ўказ аб іпатэцы, які спрабуе задаць правілы высялення. Адвакат Барыс Леў патлумачыў Onliner, што зменіць гэты ўказ, а Onliner тлумачыць сваім чытачам.

Што змянілася?

У Беларусі і раней была іпатэка, гэта значыць крэдыты, якія выдаюцца на куплю жылля пад заклад гэтага жылля. Аднак на практыцы закон аб іпатэцы не працаваў, паколькі ў ім не былі прадугледжаны выразныя механізмы па высяленню неплацельшчыкаў з іпатэчных кватэр. У выніку банкам даводзілася закладваць свае рызыкі ў працэнт па крэдыце.

У новым указе ёсць важнае новаўвядзенне, якое ўводзіць працэдуру спагнання іпатэчнага маёмасці. Цяпер банк зможа спагнаць прадмет іпатэкі, калі запазычанасць па асноўнай суме доўгу перавышае 10% ад сумы прадастаўленага крэдыту, а таксама пратэрмінаваная запазычанасць па асноўнай суме доўгу і працэнтах за карыстанне крэдытам складае больш за 90 дзён (у выпадку смерці крэдытаатрымальніка — больш за 9 месяцаў).

Раней ні тэрмін, ні запазычанасць, пры якой крэдытор можа звярнуцца ў суд, не рэгламентаваліся законам. Крэдытадавец падаваў пазоў пры парушэнні ўмоў крэдытнага дагавора, і рашэнне прымалася на меркаванне суда.

Указ не пазбавіў банкі ад рызык, звязаных з прадастаўленнем іпатэкі некаторым катэгорыям грамадзян

Раней асноўнымі дакументамі, якія прадугледжвалі працэдуру высялення, былі Жыллёвы кодэкс і закон аб іпатэцы, згодна з якім суд ніколі, ні пры якіх абставінах не мог вынесці рашэнне аб высяленні дзяцей з кватэры на вуліцу. У новым указе прэзідэнта гэтая спасылка адсутнічае, гэта значыць дакумент ігнаруе пытанне высялення дзяцей з іпатэчных кватэр. А значыць, выносячы рашэнне па падобных пазовах, суды будуць кіравацца Жыллёвым кодэксам, па якім дзеці не могуць быць выселеныя на вуліцу, нават калі кватэра набытая ў крэдыт.

Да таго ж паўсталі дадатковыя рызыкі для банкаў пры прадастаўленні іпатэчнага крэдыту ваеннаабавязаным. Калі крэдытаатрымальніка прызвалі ў войска, банк павінен прадаставіць адтэрміноўку па выплатах крэдыту. Верагодна, гэта павысіць прывабнасць службы ў войску, але іпатэчнаму рынку толькі нашкодзіць.

Стаўкі па іпатэцы знізяцца хоць трошку?

Хутчэй за ўсё, указ не зможа ажывіць іпатэчны рынак і нейкім чынам паўплываць на зніжэнне ставак, лічыць адвакат Барыс Леў. Для гэтага ў Беларусі павінна скласціся правапрымяняльная практыка па высяленні ўсіх катэгорый грамадзян з іпатэчных кватэр, уключаючы дзяцей і прызыўнікоў. Менавіта немагчымасць выселіць праблемных крэдытаатрымальнікаў змушала банкі закладваць высокія фінансавыя рызыкі ў працэнтныя стаўкі па іпатэчным крэдыце, якія ў выніку клаліся на добрасумленнага крэдытаатрымальніка. Апошні быў вымушаны расплачвацца і за сябе, і за таго хлопца з дзецьмі, які прапісаў іх у іпатэчнай кватэры, фактычна падстрахаваўшыся ад высялення.

Цяпер банкі са скрыпам прадастаўляюць іпатэчныя крэдыты сем’ям з дзецьмі, ведаючы, што ў выпадку нявыплаты іх нельга будзе выселіць з кватэры, набытай у крэдыт. Большасць банкаў не выдаюць сем’ям з дзецьмі крэдыты без паручыцеляў. Мабыць, у будучыні падобным чынам банкі будуць ставіцца да мужчын прызыўнога ўзросту, якія не паспелі аддаць свой воінскі доўг Айчыне.

Аднак гэтыя меры не страхуюць банкі ад рызык, бо іпатэка выдаецца на дзесяцігоддзі, і на працягу гэтага тэрміну многія людзі абрастаюць сем’ямі і дзецьмі.

Што павінна здарыцца, каб у нас была іпатэка пад 1−2%, як у Еўропе?

Працэнтная стаўка па любым крэдыце складаецца з двух складнікаў: стаўкі рэфінансавання і маржы, якую банк забірае сабе.

Стаўка рэфінансавання — гэта цана, па якой крэдытныя ўстановы атрымліваюць грошы ад Нацбанка, і яна залежыць ад эканамічнай сітуацыі ў краіне. У еўрапейскіх краінах сітуацыя, як правіла, стабільная, што дазваляе дзяржавам даваць грошы ў пазыку банкам пад вельмі нізкі працэнт. У Беларусі за апошнія 10 гадоў здарылася чатыры крызісы, таму ў нас не можа быць такая ж нізкая стаўка рэфінансавання, як у Еўропе, дзе «каранакрызіс» — рэдкае выключэнне з правілаў.

Менавіта высокая стаўка рэфінансавання робіць жыллёвыя крэдыты ў Беларусі такімі дарагімі. Напрыклад, цяпер СР складае 8,75%, а банкі выдаюць крэдыты на жыллё пад 14,19% гадавых, то бок банкаўскі прыбытак складае 5,44%.

Што ж тычыцца маржынальнасці, то яна залежыць у першую чаргу ад правапрымяняльнай практыкі высялення даўжнікоў.

— Іпатэчны інвестар павінен адчуваць, што ў Беларусі ён абаронены, — тлумачыць адвакат Барыс Леў. — Патрэбна стабільная правапрымяняльная практыка па высяленні, якая не змяняецца ў залежнасці ад таго, хто ўдзельнічае ў судовым працэсе. Трэба, каб гэтая практыка была празрыстая, каб іпатэчны інвестар змог з ёй азнаёміцца. Патрэбны стабільнасць і прадказальнасць эканомікі. Толькі тады маржынальнасць па іпатэчных крэдытах можа знізіцца на пару адсоткаў.